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Reformas e pequenos reparos em imóvel alugado: quem deve pagar?

Por Natasha Storti

É muito comum, quando chega a urgência de alguma reforma ou reparação do imóvel locado,
surgir a dúvida de quem tem que pagar as despesas: proprietário ou inquilino?

Ambas as partes devem ficar atentas e ter conhecimento ao que dispõe o contrato e,
principalmente, a Lei do Inquilinato, que possui algumas regras específicas quanto ao assunto.

No geral, as reformas estruturais são de responsabilidade do proprietário, que tem como
responsabilidade, prevista em lei, entregar o imóvel em condições que sirva ao uso a que ele se
destina (seja residencial ou comercial).

Por isso, é fundamental que seja feita uma vistoria detalhada com a participação de ambas as partes antes do período da locação se iniciar.

Assim, durante o período de locação, se houver surgimento de vazamentos, infiltrações,
rachaduras, mofo, entre outros, que são considerados danos estruturais, prevê a lei ser de
responsabilidade do locador/proprietário, desde que não tenham sido causadas pelo inquilino.

Portanto, imediatamente à constatação da necessidade de reformas estruturais, o inquilino
deve imediatamente comunicar (de preferência por escrito) a imobiliária ou o proprietário do
imóvel.

No entanto, em que pese a clareza da lei nesse sentido surgem alguns questionamentos. E se
o inquilino deseja fazer alguma reforma? Ou ainda, nos casos de reparo quando o inquilino
contribuiu para a sua ocorrência, de quem é a responsabilidade?

Reforma pelo Inquilino

Além das reformas por problemas estruturais do imóvel, o inquilino pode propor benfeitorias
(obras de melhorias ao bem) que visam otimizar o imóvel ou sua própria locação. Dispõe a lei
que qualquer modificação da forma interna ou externa do imóvel pelo locatário deve ter a
permissão do locador (proprietário), inclusive por escrito.

Reformas em danos estruturais são responsabilidade do proprietário do imóvel, a menos que tenham sido causados pelo mau uso

E as benfeitorias são divididas em:

a) necessárias: obras que visam a conservação do imóvel,
que são de responsabilidade do proprietário, ou seja, pode o inquilino pedir o ressarcimento
por sua execução;

b) úteis: obras que tornam o imóvel mais funcional. Essas reformas podem
ser negociadas com o proprietário, com divisão de custos ou redução do aluguel, no entanto,
não são obrigatórias de ressarcimento pelo proprietário;

c) voluptuárias: que trazem valorização à propriedade, tem um caráter de embelezamento. Não são indenizáveis e, em alguns casos, pode ser exigida que sejam retiradas e o imóvel entregue em sua forma original.

Assim, para qualquer tipo de benfeitoria no imóvel alugado, vale a mesma recomendação: o
inquilino deve comunicar o proprietário e aguardar autorização para que as realize.

Reformas em dano estrutural causado pelo mau uso

É dever do inquilino garantir que o imóvel esteja em boas condições quando for entregue. Ou
seja: ele é o responsável pelas reformas quando os danos forem causados por mau uso, ou
tiveram como causa algum descuido ou negligência (falta de manutenção necessária).

Além disso, prevê a lei que o inquilino deve cuidar do imóvel locado como se seu fosse. Dessa
forma, ele deve responder pelas despesas com manutenção do imóvel, tais como: revisão do
gás, limpeza, troca de lâmpadas, conservação de eventuais móveis ali existentes, dentre outros.

Por fim, todas as decisões tomadas, precisam estar documentadas, nem que seja apenas
virtualmente (envio de e-mails ou mensagens via WhatsApp por exemplo). Neste, precisam ser
descritas as alterações, causas do dano e como será feito o custeio da obra.

Natasha Storti

Advogada desde o ano de 2002, especializada nas áreas do Direito Civil e Direito do Trabalho, é Mestre em Direito Processual Civil pela Universidade Estadual de Londrina (UEL) e atuou como docente em cursos de Graduação e Pós-Graduação de Direito de várias Universidades de Londrina. Instagram @natasha.storti.advocacia, site www.storti.adv.br  email: natasha@storti.adv.br

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(*) O conteúdo das colunas não reflete, necessariamente, a opinião do O LONDRINENSE.

Fotos: Freepik

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