Não raras vezes, quando se aluga um imóvel para sua moradia, o imóvel alugado precisa de manutenções, chegando até a precisar de reforma estrutural. Situações como vazamento em canos antigos, telhados com goteiras, são responsabilidade do dono do imóvel. Mas pode acontecer de haver recusa em promover as adequadas e necessárias obras para correção dos problemas.
O que podemos fazer nessas situações e a quem procurar?
Antes de responder a essa pergunta, é importante lembrar que a Lei prevê a realização de benfeitorias separando-as, no Código Civil (Artigo 96), por modalidades: voluptuárias, úteis e necessárias. A Lei que dispõe sobre locações (nº 8.245/1991) estabelece uma consequência para cada uma das modalidades das benfeitorias (Artigos 35 e 36).
Fazendo um encontro das Leis mencionadas, temos:
Benfeitorias Voluptárias: Não aumentam o uso habitual do bem. Não são indenizáveis. Podem ser levantadas pelo locatário.
Benfeitorias Úteis: Aumentam (ou facilita) o uso habitual do bem e são indenizáveis.
Benfeitorias Necessárias: Evitam a deterioração e ou promovem a conservação do bem. Mesmo sem a autorização do locador, são indenizáveis.
Então, no caso acima mencionado, em que abordamos que o imóvel precisa de manutenções e até de reforma estrutural, o locatário tem direito de ser indenizado pelo dono do imóvel (locador), na forma que a própria Lei estabelece.
Todavia… atenção! A Lei do Inquilinato dispõe que o contrato de locação pode ter cláusula que estabeleça de forma diversa da lei, ou seja, poderia o contrato estabelecer que o locatário não tenha o direito à indenização.
Para verificarmos a validade dessa cláusula ou não, precisamos separar as locações em que há incidência também do Código de Defesa do Consumidor (CDC) daquelas em que não há. O tema é controverso.
Quando há intermediação de imobiliárias, o contrato de locação deve se atentar para além da Lei do Inquilinato e do Código Civil, adequando-se às previsões do CDC. Da mesma forma, quando o locador – mesmo sem imobiliária – tem vários imóveis para locação é caracterizado como fornecedor e atrai a aplicação do CDC.
Diferente de quando há contrato direito entre locador de único imóvel e locatário, em que a Lei aplicável ao lado da do Inquilinato será apenas o Código Civil.
No silêncio do contrato, prevalece o direito de indenização.
Respondendo às perguntas…
Nesse último caso (locador de único imóvel e locatário), o contrato prevalecerá e se houver a cláusula de renúncia, o locatário ficará sem indenização. Por isso, muita atenção ao contrato e, nesse caso, não faça por conta própria as benfeitorias, pedindo para que o dono as realize.
Ao contrário de quando houver incidência do CDC, quando a renúncia pode ser declarada nula e o direito de indenização ser restabelecido. Nessas situações, o locatário poderá ir ao PROCON e/ou procurar por advogado de sua confiança. Da mesma forma, nos contratos sem a previsão expressa de renúncia, a indenização por benfeitorias necessárias (e pelas úteis que tenham sido autorizadas pelo dono) será devida.
Para esses casos, o consumidor que se deparar com a necessidade de reformas estruturais deve procurar pelo dono para que ele as faça. Com a recusa, o consumidor pode fazer as reformas e pedir por indenização (reembolso do valor gasto).
Foto: Pixabay
Flávio Caetano de Paula
Advogado especialista em Direito do Consumidor, sócio do Escritório de advocacia e consultoria Caetano de Paula & Spigai; Diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON). https://www.instagram.com/flaviohcpaula/
