O condomínio não pode restringir frequência de moradores inadimplentes em áreas comuns

A decisão da 2ª Turma Recursal do TJ/PR é, mais uma vez, destoante de pacificados posicionamentos do STJ e contraria a leitura civil-constitucional do Código Civil

Em recente decisão judicial prolatada pela 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná, estabeleceu-se que um Condomínio poderia restringir, impedir acesso de uma família em situação de inadimplência a locais de uso comum, tal qual a academia do condomínio e a churrasqueira (veja a notícia aqui).

Essa decisão contraria modernos e atuais precedentes pacíficos do Superior Tribunal de Justiça/STJ. Para o STJ, é impossível a vedação de uso de área comum. Importante, a esse respeito, lembrar que o condômino tem o direito sobre a propriedade que lhe é comum.

O dever de pagamento dos condôminos é reconhecido e necessário. Quando o condômino fica inadimplente ele deve ser cobrado, inclusive judicialmente, mas não pode perder acesso ao uso dos espaços comuns. Vamos abrir parênteses aqui para imaginar uma situação.

Um morador fica em atraso no condomínio por quatro meses. No quinto mês, o condomínio o impediria de acesso à academia e à churrasqueira. No sexto mês, o morador quita os quatro meses em atraso. Por que o morador deveria pagar por aquele mês (o quinto, em nosso exemplo) em que ele foi impedido de usar as áreas comuns? Como, nesse situação, seria restabelecido o direito do morador?

Não se está defendendo a possibilidade de se manter inadimplente. O inadimplente deve ser cobrado pelos meios e formas legais, mas sem ter limitação ao seu direito de propriedade, posto que essa medida contraria o Código Civil.

Fechemos os parênteses. Os precedentes do Superior Tribunal de Justiça não admitem a restrição que foi – equivocadamente – permitida pela 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná.

Dentre os posicionamentos do STJ, destaca-se:

“O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação    a   elas   atribuídas, não   decorre   da   situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do  fato  de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável,  não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria  unidade),  bem  como  nas  outras  partes  comuns  que será identificada  em  forma  decimal  ou  ordinária  no  instrumento  de instituição  do  condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal  de  todas  as  partes  comuns.  A  sanção que obsta o condômino  em  mora  de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua  destinação),  por  si  só,  desnatura  o  próprio  instituto do condomínio,   limitando,   indevidamente,  o  correlato  direito  de propriedade”  (REsp 1564030/MG, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze).

Portanto, a decisão da 2ª Turma Recursal (além de representar posicionamento de retrocesso a um período anterior ao Código Civil de 2002 e à própria Constituição Federal de 1988 em que a propriedade era mais importante do que a pessoa) não respeita o próprio instituto jurídico do condomínio.

Flávio Caetano de Paula Maimone

Advogado especialista em Direito do Consumidor, sócio do Escritório de advocacia e consultoria Caetano de Paula & Spigai | Mestrando em Direito Negocial na Universidade Estadual de Londrina (UEL). Diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON). @flaviohcpaula

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